关于《武汉市物业管理条例》(代拟稿)的起草说明
来源: 武汉市政府法制办   发布时间: 2014-05-12 10:09   2179 次浏览   大小:  16px  14px  12px
根据市人大2009年立法计划和我市物业管理工作需要,依据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》等法律、法规,我局代市政府起草了《武汉市物业管理条例》(以下简称《条例》),现就有关问题作如下说明:

   根据市人大2009年立法计划和我市物业管理工作需要,依据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》等法律、法规,我局代市政府起草了《武汉市物业管理条例》(以下简称《条例》),现就有关问题作如下说明:

    一、重新立法的必要性

    我市第一部地方性物业管理法规——《武汉市住宅区物业管理条例》自1999年10月30日公布施行以来,我市物业管理工作得到了长足发展,全社会对物业管理的认识不断提高,物业管理领域逐步扩大,行业发展初具规模,物业管理步入了法制化、规范化发展的轨道,物业管理在整个城市建设和管理中正发挥出越来越重要的作用。但是,随着城市经济的发展和人民物质文化生活水平的提高,社会各界和广大市民对物业管理更为关注。与这些要求相比,《武汉市住宅区物业管理条例》由于受当时立法的局限,有些方面相对滞后和欠缺。同时,国务院《物业管理条例》和《物权法》相继颁布施行,与此相比,《武汉市住宅区物业管理条例》在适用范围、管理模式、调整各有关方面的权利义务关系、对违法行为查处力度等方面不尽符合上位法的精神和规定,因此需重新立法,以适应当前物业管理发展的需要。
    (一)从适用范围看,国务院《物业管理条例》涵盖了住宅和非住宅所有物业管理活动,而原《武汉市住宅区物业管理条例》规定的只是城市规划区内住宅区物业管理,对于写字楼、商场、工业区等其他非住宅物业的物业管理活动,只是参照执行,这不利于物业管理在我市的全面推行和发展,也不利于发挥物业管理制度良好的社会和经济效益,因此,有必要对适用范围进行延伸和补充,以全面规范各类物业的管理。
    (二)从实施物业管理的模式看,《武汉市住宅区物业管理条例》规定的是符合条件的“住宅区实施物业管理”(非自愿),由业主委员会代表全体业主行使权利,这在当时对推动我市物业管理事业的发展起到了十分重要的作用。但随着业主物业管理意识的增强和法治环境的不断改善,充分尊重业主的财产权利和物业管理权利显得更为重要,《物权法》和《物业管理条例》对此已作出明确规定。为此,需要通过重新立法以进一步明确业主的物业管理权利和义务,并由业主决定物业管理模式。
    (三)《武汉市住宅区物业管理条例》颁布实施十年来,出现了一些新情况、新问题亟待解决(如业主大会成立难、共用设施维护管理责任不明等),而原法规条款未作规定或规定过于原则,实践中不好操作,因此有必要结合十年来的工作实践和经验,通过重新立法对这些问题作出明确规定和细化条款,使其更易于执行。

    二、代拟稿起草经过

    2003年底,我局根据市人大常委会的立法计划安排,抽调专人组成了《条例》起草工作专班,于2004年5月31日形成了提请市政府审议的《武汉市物业管理条例》修订草案代拟稿(武房〔2004〕15号),之后又向市政府提交了《市房产局关于将修订〈武汉市住宅区物业管理条例〉列入市人大2005年立法项目的请示》(武房〔2004〕37号)。2005年,我局和市法制办将《条例》修订为《武汉市物业管理实施办法》,并在网上公开征求意见,共收集归纳意见278条,后因当时国家《物权法》正在制订出台而暂时搁置。
    2008年,《条例》再次纳入市人大的立法调研计划,市委杨松书记、市政府阮成发市长、尹维真副市长多次对立法工作作出明确指示,要求抓紧立法,尽快出台。我局非常重视,3月成立了工作专班,再次启动《条例》立法起草工作。起草过程中,先后召开了多个不同层面、不同形式的座谈和专题研讨会,就立法的重点内容广泛听取区房产行政主管部门、物业服务企业、开发建设单位、业主委员会及相关管理部门的意见;同时起草专班通过外出考察、电话、信件、上网等方式了解、咨询上海、成都、广州、天津等城市的立法情况,借鉴其先进的立法经验。起草期间市人大多次听取了工作进展情况汇报,市人大城建环保委员会、法制委员会,市政府法制办对《条例》起草工作给予了指导。2009年,《条例》纳入了市人大立法计划,根据立法工作计划,我局加快了起草工作,经过反复多次讨论修改和局办公会讨论通过,形成了提请市政府审议的《武汉市物业管理条例》(代拟稿)。

    三、代拟稿主要内容的说明

    (一)关于《条例》的名称及适用范围
    将法规名称定为《武汉市物业管理条例》,相比于原名称《武汉市住宅区物业管理条例》,法规所调整内容更为广泛,适用范围也相应由“城市规划区住宅区物业管理”调整为“本市行政区域内物业管理”(第二条)。理由主要是:
    1、与国务院《物业管理条例》名称和适用范围相一致。
    2、随着我市物业管理的发展,物业管理活动已从住宅区发展到涵盖写字楼、商场、工业区房、文体场馆、医院、学校等各类物业,对这些非住宅物业的物业管理活动,而原地方性法规一直未作专门规定,法律上的欠缺不利于非住宅物业的规范和发展。尽管住宅物业和非住宅物业在物业形态、业主的组成、业主对服务的需求、物业服务的内容和方式存在一定的区别,但在法律制度方面,两者并无明显不同,因此此次立法将涵盖所有的物业管理。
    3、根据国务院《物业管理条例》规定,实施物业管理的前提是业主自愿,形式是物业服务企业基于合同提供服务,而不论物业的种类和地域范围,故将《条例》适用范围规定为“本市行政区域内的物业管理”。
    (二)关于业主大会业主委员会
    业主大会业主委员会作为一种特殊的自我管理组织,目前法规对其的法律定位、责任义务以及监管约束机制都不够明确。在实践中,业主大会成立难,部分业主委员会成员滥用权利、侵犯全体业主利益、过度维权等行为时有发生,已成为影响物业管理区域安定、引起业主矛盾纠纷的主要因素。因此,《条例》就房产行政主管部门、街道办事处对业主大会业主委员会的监督管理职责作了分工(第四条),明确了街道办事处作为基层政权机构在业主大会筹备成立(第二十条、二十一条)、换届选举、交接(第三十七条、三十八条)、联席会议(第四十条)等方面的职责,规定了业主投票权计算方式(第二十四条)、业主大会会议召开方式、业主委员会委员资格终止(第三十五条、第三十六条)及相关法律责任(第八十四条)等,以加强对业主大会业主委员会运作的规范和管理。
    (三)关于供水、供电等物业附属设施设备配置建设及责任划分
    长期以来,供水、供电等物业附属设施的管理维护、计量收费等问题是引发小区纠纷、影响安定的重要因素,究其原因主要是供水、供电等物业附属设施的配置未实行抄表到户、管理维护责任不明所致,这在2008年初的雪灾天气中反映的尤为突出。为防止今后开发建设单位在供水、供电等物业附属设施配置上的随意性和专业经营单位逃避附属设施设备的维护责任,《条例》明确了新建物业水、电、气计量装置建设标准(第八条)、附属设施设备移交接管(第十七条)、维修养护责任划分(第七十三条)、收费方式(第七十四条)等,以保障水、电、气等设施设备的使用安全,并有效发挥专业经营单位维护管理的专业技术优势,提高管理效率,降低运作成本。
    (四)关于物业管理区域划分
    物业管理区域科学合理划分是业主大会成立和维修资金归集和使用的前提,《条例》第五条规定了物业管理区域划分原则,第六条明确了划分时间、区域界限以图纸注记方式确定并向买受人明示的要求,从而解决因区域界限不明而导致业主大会迟迟无法成立、维修资金使用分摊范围难以确定的问题。
    (五)关于车位、车库的归属及使用
    《物权法》对车位、车库的归属、使用作了原则性规定,《条例》进行了细化和补充:
    1、规定了机动车停车库(位)与住户套数的最低比例标准由市规划行政主管部门制定(第九条第一款)。
    2、车位、车库的使用原则、定价方式、收益归属(第六十一条、六十二条)。
    3、车辆保管及停放要求(第六十二条第三款、第六十三条)。
    (六)关于物业的保修和维护责任
    开发建设单位建设质量遗留问题过多、不履行物业保修责任的问题是长期以来影响物业管理正常运转、业主缴费率不高的重要因素,为促进开发建设单位提高物业建设质量,履行物业保修责任,《条例》对建设单位的保修责任作了较详细的规定(第六十四条——第六十九条)。关于物业的维护责任,《条例》明确了业主专有部分和共用部分的责任划分及义务(第七十条、七十一条、七十二条、七十五条、七十九条、八十条)、专业经营单位的职责(第七十三条、七十四条)、住宅维修资金的交存范围、标准和使用原则(第七十六条、七十七条)。
    此外,《条例》还就物业服务用房配置、物业的交付使用、前期物业管理、物业服务合同、物业服务退出和交接、物业的使用、违反《条例》行为的处罚等内容作了规定。